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省息大作戰 選房貸精打細算

自由時報 更新日期:2008/05/30 04:09

記者范姜群閔專題報導

利率走升，使多數採指數型房貸的購屋人，每季都調升一次，在高物價壓力下，還要承受房貸利息負擔增加，專家建議，其實房貸的選擇性多，除了指數型，還有固定利率型、一段式型、雙額度型等，貸款時應先評估自己的財務情況，再選擇適用的房貸。

◎指數型房貸前低後高適合短期清償者

中國信託銀行副總經理宋苑芝表示，指數型房貸是依照十大行庫或六大行庫的平均利率，再加上銀行本身的固定加碼，形成指數型利率。好處是利率定價標準且透明化，且利率隨市場變化調整，當利率走低時，享利率降低優惠；反之，壞處是利率一走升，房貸利息負擔就隨之加重。

宋苑芝指出，目前各銀行指數型房貸大多採「前低後高」階梯式計息，前三個月到半年的利率，可大幅低於平均利率，對有能力短期繳清貸款的購屋人比較有利；或繳交購屋頭期款後，資金相對短缺的購屋者也適合。

假設十大行庫平均利率2.525%、銀行固定加碼0.725%，指數型房貸利率為3.25%，但銀行通常每三個月調整一次利率。至於各銀行設計也有不同，目前指數型房貸大多採三階段計息，前六個月固定利率約2.1%至2.3%之間；第二階段起，計息改採機動式，其中第七個月起到第24個月為第二階段，目前利率約介於2.3%至2.6%；第三年起利率水準約3.1%左右。

◎固定型、一段式房貸適合收入固定上班族

固定利率型房貸就是長年期的固定利率，除銀行外，現在多家壽險公司也推出固定利率型房貸，例如保誠、ING安泰、大都會國際、三商美邦等壽險公司，從前三年固定利率3.10%（第四年起利率視不同商品內容而定）到20年固定3.6%的都有。

一段式利率房貸跟固定利率型房貸有點類似，宋苑芝說，一段式就是按照指數型房貸指標利率固定加碼，雖然指標利率是浮動的，但與指數型房貸相較，利率變動狀況比較低。假設貸款期限20年，一段式利率每月所繳貸款金額只會隨市場利率「小幅」變動，較利於購屋人對房貸利息支出的相對穩定掌控。

保誠人壽放款部資深經理周寶麗說明，固定利率型房貸的好處，就是還款期間可避免升息壓力，以央行利率走升趨勢，未來房貸利率續升的可能性很大，但如果是前七年3.25%固定利率，七年內穩定不升息，即可避免升息壓力，準確掌握利息支出，更適合收入固定的上班族。

◎雙額度房貸提供減輕初期還款壓力

雙額度房貸則是將貸款分成兩個額度，一個額度是採「本息平均攤還」，另一個僅繳利息，未攤還的本金在到期前一次清償，目前包括國泰、新光人壽都已推出雙額度房貸。

以貸款500萬元、20年期、利率3%計算，本息平均攤還，每期還款約2.8萬元；雙額度還款若200萬元本息均攤、300萬元僅繳利息，每月應繳期款約近1.9萬元，但應注意，本金最後還是要清償，如果選擇只付利息的攤還方式，到期付清本金的壓力將非常大。

新光人壽表示，雙額度房貸彈性很大，可選擇先還利息、到期前再付清本金的特性，等於有長達20年的「寬限期」，對購屋初期、資金較不充裕的年輕購屋族群，可減輕初期繳款壓力，等收入增加再提高償還本金。